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关乎城市命运、楼市未来的超级文件刚刚下发5个重点值得研读

gecimao 发表于 2019-05-15 05:35 | 查看: | 回复:

  2019年4月8日上午,发改委通过官网公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》。这虽然是一份年度性文件,但文中许多提法是开创性的,而它也首次明确了中国城镇化2.0时代的各种重大问题。而大众关心的房价涨跌、楼市未来都与之有着千丝万缕的联系。

  虽然众多媒体在报道这份文件时只突出了“大城市要全面取消落户限制”这一点,但城市命运、楼市未来的规则都潜藏在这份文件中,无论是购房者还是开发商都值得细细品读。

  其实不难发现,自2016年开始,城市间的抢人大战愈演愈烈,具不完全统计,下场抢人的一二线城市有:北京、深圳、杭州、南京、武汉、广州、石家庄、郑州、昆明、南昌等,落户门槛更是“一槛还有一槛低”。

  这里有一个容易被忽视的点,这些城市所采取的落户政策其实比文件中要求的要底,以南昌为例,2018年其常驻人口为554.55万人,也就是官方所说的“特大城市”,但其在早前公布的最新的落户政策已经放宽到“中专生”,相当于已经在“全面放开放宽落户条件”,按照“Ⅰ型大城市”的要求施行。这也足以说明,地方政府在“抢人口”方面思想非常解放,比发改委的规定还要积极。

  而大城市、特大城市大多有限购措施,降低落户门槛就是“增加房票”,这对于楼市当然是重大利好。

  简单讲,吸纳人口将有利好,吸纳农村户口将获得更大利好。对于地方来说,增量人口就是资金和土地,这就是所谓的“人地钱挂钩政策”。资金是转移支付,就是中央财政的补贴;土地是指城市建设用地的指标。

  此外,文件里还提出“稳步增设一批中小城市,落实非县级政府驻地特大镇设市。稳妥有序调整城市市辖区”。这就意味着,抢到了足够的人口,镇可以变成市,哪怕县(市)政府不在你这里。这就是所谓的“镇级市”。

  经济学中有个“马太效应”,简单讲就是:强者恒强,弱者灭亡。这个逻辑在城市化进程中同样适用。

  很明显,政策要求“收缩型中小城市”要做小做精,不再盲目扩张面积,同时要把人口引导到中心城区,办法是公共资源先行。可以预见,将有相当一批村镇被废弃。

  其实以上三点都在讲一件事情,就是大中型城市将会扩张,而三四线小城市将慢慢收缩。要发展就有机会,而政府把这个机会给到了开发商:

  “鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”,这句话至关重要。都市圈建设和运营,需要大量人力、物力和财力,大企业首当其冲。尤其是类似万科这种大股东是国企、是铁路建设公司的房企,具有天然优势。因为让城市群变成“都市圈”的,首先是轨道交通。因此,大房企的机会来了。当然,非房企的大企业,也可以参与。不仅仅是建设,还包括运营。

  早在2013年国家发改委就规划了“3+10”的13个城市群。所谓3,就是京津冀、长三角和大湾区;10就是成渝、哈长(哈尔滨长春)、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群。

  而京津冀、长三角和大湾区这三个城市群的发展已经进入轨道,这次成渝城市群被单独列出来,很可能意味着成渝很可能首当其冲,享受这一波政策利好。

  中国的新型城镇化实质上就是率先发展“以大城市为核心的都市圈、城市群”,也就是做大“核心城市”及其周边。在这个过程中,不仅仅开发商存在巨大商机,投资者也将获得巨大机会。成渝城市圈能否借助这一重大机遇迅速突围,请拭目以待!

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